Покупка на апартамент без спестявания – реална възможност или напразна илюзия? Как да закупим желания дом в България с малко или без никакви заделени пари? Какво трябва да направим, към кого да се обърнем и каква е процедурата стъпка по стъпка? На тези и на още много интересни въпроси ще откриете отговора тук.
Избор на апартамент
В избора си на апартамент, винаги изхождаме от определени критерии, които искаме да открием в желания дом. Това може да са брой спални, квадратура, определен квартал или близост до планината. В повечето случаи бюджетът е фактора, който надделява над всички останали. Това е особено важно, ако търсим дом, а нямаме спестявания.
Какво правим в този случай? Той не се различава от хипотезата, при която имаме определена сума. Пак определяме опорните точки, по които търсим апартамент, и започваме да разглеждаме обявите в най-популярните сайтове за продажба на имоти. Или възлагаме нашето търсене на брокер, надявайки се, че той има „достъп“ до обяви извън публикуваните в сайтовете. Може да е така, може да не е така – няма как да знаем. Възможна е и трета хипотеза – да изберем имот от обява в сайт, но лицето за контакт в обявата, да е брокер на недвижими имоти.
Така е и в следващия случай:
Младен, мъж на 37 години, завърнал се от чужбина, с продължаващи доходи от своя работодател в Германия, решава да закупи апартамент в столицата. Разглежда десетки обяви в сайтове, избира определен имот и се свързва с брокера. Урежда си среща с него. Брокерът го завежда на оглед на имота и Младен подписва писмен договор, в който е вписано условието, че той може да закупи този имот само чрез съдействието на този брокер. На излизане от сградата обаче, Младен с изненада установява, че е на практика измамен. На сградата има огромен надпис „Апартаменти без комисионна“, но брокерът го е завел по път, по който няма как да види този надпис. Разбирайки, че е преметнат, Младен преглъща факта, че ще трябва да плати 6000 лв на брокера, единствено защото го е завел на оглед. Не се отказва от апартамента, тъй като вече друг такъв е бил изпуснат „пред очите му“.
И така, Младен има спестени едва 30 000 лв. Имотът, който иска да закупи, струва много над тази сума – апартамент 115 кв. м., покриващ всички критерии на Младен, се продава на цена 210 000 лв. Същите критерии, за които говорихме – брой стаи, изглед, столичен квартал, т.н.
Но ето и истинската причина защо Младен се съгласява да подпише този договор с брокера – брокерът го убеждава, че ще го свърже с финансов консултант, който ще му помогне да изтегли ипотечен кредит, не само покриващ продажната цена на апартамент 210 000 лв, но и ще покрие нужната сума за ремонт. По груби сметки на Младен, общо се нуждае от 260 000 лв, от които има спестени само 30 000 лв. Трябва да отбележим, че апартамента, който Младен смята да закупи, е „на шпакловка“, т.е. е практически неизползваем, без да бъде извършен цялостен основен ремонт.
До този момент Младен е подписал договор с брокера и е платил 500 лв стоп капаро, с което си запазва правото апартамента да не бъде предлаган на други потенциални купувачи.
До тук добре. Следва среща с финансов консултант, Младен представя редица документи, нужни на банката да се изготви персонализиран проект за ипотечен кредит, извършва се оценка на имота от банката, и тук идва едно голямо „но“. Младен е с доходи от чуждестранен работодател, което по българското законодателство означава, че той има право на ипотечен кредит, покриващ едва 75 % от сумата, определена като имотна оценка. За сравнение, всички българи, работещи в България, имат право на кредит от банката в размер 80-90 % от определената имотна оценка.
Финансовият посредник представя на Младен офертите на няколко банки, от които Младен се спира на една. Изготвена е имотна оценка, за която Младен плаща сумата 200 лв. Имотът е оценен на 170 000 лв – крайно недостатъчна за Младен сума.
Младен се чувства леко разколебан от избора си на имот, но брокерът му го свързва с втори финансов консултант, който му представя оферти на различни банки. Процедурата е същата, но този път имотът е оценен на 220 000 лв. Макар и по-добре от първата оценка, тази също не удовлетворява Младен.
Този път финансовия консултант уверява Младен, че може да се направи и трета оценка, която вероятно да достигне до желаната сума. При последващата оценка на недвижимия имот, той бива оценен на 270 000 лв. Тази оценка частично покрива желаната от Младен сума и му позволява да вземе от банката около 220 000 лв. С тази сума Младен се доближава максимално до грубата сметка за ремонт, такси, данъци и др. и той се съгласява. Не само, че с тази сума той покрива целия апартамент 210 000 лв, но той може д плати и за разноските по прехвърлянето.
Тази история е с щастлив край поради една основна причина – Младен е попаднал на брокер, който познава правилния финансов консултант.
Избор на финансов консултант
Логичната стъпка след като сме избрали имот, е да търсим неговото финансиране. Не бива да губим време и да търсим информация за предлаганите от различни банки ипотечни кредити, а трябва да се насочим към финансов консултант. Финансовите консултанти подлежат на регистрация в БНБ и именно тази регистрация е гаранция за тяхната независимост. Те не са обвързани конкретно с някоя определена банка, но е възможно да получават комисионна от един или повече кредитори. Ако това е така, те са длъжни да ни уведомят.
Обръщайки се към финансов консултант, ние не само ще имаме сътрудник в негово лице, който ще улесни процеса по кандидатстване за банков кредит. Той ще ни представи по-изгодни условия на кредитиране, отколкото самите ние бихме имали като частни лица.
От основно значение е да знаем, че в повечето случаи, свързвайки се с финансов консултант, ние използваме услугите му безплатно. Той получава комисионна от банката едва след подписваме договора за ипотечен кредит. Ако ние също дължим някаква комисионна, той ще ни информира предварително, но по принцип такава не се дължи от клиента.
В случая на Младен, той използва услугите на двама различни финансови консултанти, за един и същи имот. Той не е загубил никакви пари, дори след като се е отказал от офертите на първия финансов консултант. Но е важно да се отбележи, че Младен е разговарял с повече от четири финансови консултанти и само двама от тях са го уверили, че ще направят всичко по силите им, за да осигурят желаната от Младен сума.
Избор на банка
Финансовият консултант ще ни представи проектите за договор за ипотечен кредит от различни банки. За целта са му нужни определени документи, а именно:
Документи за кандидатстване за ипотечен кредит:
- удостоверение за тежести на имота
- скица на имота
- нотариален акт
- удостоверение за семейното ни положение
- трудов или граждански договор
- за лица работещи на граждански договор – представя се данъчна декларация за предходната година
- за жени, по време на майчинство – представя се справка какви доходи сме получавали от работодателя преди да излезем в майчинство
Този списък съдържа основните документи, които ще са ни нужни, за да кандидатстваме за ипотечен кредит. Той може да бъде допълван, ако банката прецени, че се нуждае от друг документ, съобразно конкретната ситуация и клиент.
Изготвяне на проект за договор за ипотечен кредит
Всеки един проект за договор за ипотечен кредит е персонализиран. Какво означава това? Той е изготвен специално за нас от банката, съобразно информацията, която е получила посредством представените документи. Целта на тези документи е да се установи дали сме платежоспособни към настоящия момент и да се определи нашата бъдеща платежоспособност.
Ние имаме срок от 14 дни да приемем или откажем този проект за договор. Ако сме съгласни с посочените в договора условия, ние трябва да го приемем в рамките на 14 дни. Този срок има обвързващо действие само спрямо банката – през тези 14 дни, тя няма право да променя никое от условията, посочени в договора.
Оценка на имота
Изготвянето на оценка на имота се извършва от независим оценител. За всяка оценка на имота, общо три на брой, Младен е платил около 200 лв за всяка или общо около 700 лв. Но както вече видяхме, въпреки че оценителите оценят имота по едни и същи общоприети критерии, е възможна значителна разлика в техните оценки. Точно с тази идея Младен остава доволен от финансовия консултант и брокер, тъй като те знаят детайлите на това как може да се постигне 100 % финансиране.
Трябва да отбележим, че ние ще получим различна сума от банката при покупка на апартамент в София с акт 16 и при покупка на къща в провинцията. При покупка на апартамент в София, банката ще ни отпусне 80-90% от сумата, на която е оценен недвижимия имот. Ако сме се ориентирали към покупка на къща в някое село в близост до столицата, ще бъде направена оценка както на самата сграда (къщата), така и на прилежащата към нея земя (двор). Ние ще получим 50 % от сумата, на която е оценена земята и 80 % от сумата, на която е оценена сградата. Това означава, че ако сме избрали апартамент в столицата ще получим по-голяма сума от банката, отколкото ако искаме да закупим къща в провинцията.
Какво финансиране мога да получа?
Понякога обаче, покупката на имот с ипотечен кредит, не е най-добрата алтернатива. Или поне – не най-бързата. Възможно е срокът за отпускане на ипотечен кредит да се проточи в рамките на месец или два, а ние не искаме да чакаме толкова дълго. И тук идва основния въпрос – какво друго финансиране мога да получа, и то бързо?
Тегленето на потребителски кредит, като допълнение към ипотечния кредит или самостоятелно, е често използван метод за закупуване на жилище. Въпреки, че е редовна практика, специалистите препоръчват да не разчитаме на този вариант, освен при крайна необходимост. Лихвите по потребителските кредити са значително по-високи, отколкото лихвите по ипотечните кредити. Втората основна разлика между потребителските и ипотечните кредити е максималния срок, за който договорът за кредит може да бъде сключен – при потребителските кредити той е много по-кратък – едва 10 години. В сравнение с него, ипотечните кредити могат да бъдат сключвани за срок до 30 години. След като срокът на договора е по-кратък, логично е, че месечната вноска по кредита е много по-висока. За да се възползваме от тази опция – потребителски кредит с висока вноска, ние трябва да докажем и по-висок месечен доход.
Тук има една уловка – когато теглим потребителски или ипотечен кредит, банката – кредитор изисква от нас, в качеството ни на кредитополучатели, директен превод от нашия работодател към сметка в банката-кредитор. Това означава, че ако първоначално ние сме сключили договор за ипотечен кредит с банката “X”, сумата от нашата работна заплата влиза директно по сметка в банката “X”.
Ако сме сключили договор за потребителски кредит с банката “Y”, банката “Y” също ще иска директен превод от нашия работодател към нейната сметка. Но какво всъщност се случва? Нашата заплата вече влиза по сметка в банката “X“. Ако решим, че просто може да изтеглим част от сумата и да я внесем по сметка в банката “Y”, това няма да се получи. Това не е директен превод.
За да не изпадаме в подобна „задънена“ ситуация, необходимо е да се консултираме с финансов посредник, кой би бил най-подходящия вариант за нас – ипотечен кредит, потребителски кредит или комбинация от ипотечен и потребителски кредит?
Любопитен факт, който би могъл да „наклони везните“ в полза на потребителският кредит, е че за обслужване на същия ние дължим еднократна такса за управление. При ипотечния кредит също има еднократна такса за управление, но към нея може да добавим и такса пазарна оценка на имота, годишна такса за управление, застраховка на недвижимия имот, застраховка живот и други.
Погледнато отстрани, потребителският кредит, дори и с по-високи месечни вноски и по-кратък срок на изплащане на кредита, не е много по-неизгодна оферта, в сравнение с ипотечния кредит. Въпреки това, той налага някои ограничения, а именно – доказване на по-висок месечен доход.
Ипотечен или потребителски кредит – кой е по-добрият вариант за финансиране покупка на имот?
Както вече споменахме, и двата метода на финансиране на сделката имат своите плюсове и минуси. Ако не сме сигурни в решението кой вариант да изберем, една последна консултация с финансов посредник би изяснила неясните аспекти, възможните рискове и най-изгодните варианти за нас как да закупим желания имот. Определено, сключването на договор за ипотечен кредит, е опцията, която крие по-малък риск и която е по-достъпна за повечето потребители.
