Всеки от нас има своите съкровени мечти и тайно се надява един ден те да станат реалност. Много хора споделят една обща мечта – а именно тази за собствен дом. В човешките представи сдобиването със собствено жилище е един от най-запомнящите се и радостни дни, но реалността не винаги е такава. Доста често сделките с недвижими имоти крият опасности, които могат да доведат след себе си редица проблеми. Неопитният купучвач или прекалено екзалтираният такъв, няма необходимите познания и не би могъл да проследи и провери всеки един документ, всеки важен детайл и всяко късче от иначе огромния пъзел, наречен покупко-продажба на недвижим имот. В тази статия ще съберем пъзела и ще покрием всеки аспект от този тип сделки, като по този начин ще предпазим неопитните купувачи от допускането на грешки, които биха им коствали много пари и водещи впоследствие до трудноразрешими проблеми.
Съществени аспекти, които да анализрате при проучването на имот
От особено значение при покупко-продажбата на един имот е документалната част от сделката. Тук са застъпени много правни аспекти, доста далечни от обикновения човек. За огромно съжаление и хората, които са преврънали покупко-продажбата на имоти в своя професия нямат необходимата юридическа подготовка и поне минималното количество значими правни знания, чрез които да защитят интересите на своите клиенти при осъществяването на подобни сделки. Още преди да се пристъпи към подписване на предварителен договор брокерът трябва да направи справка в Службата по вписванията към районния съд на документите за собственост от първия до последния собственик на имота. Документите трябва да се прегледат с изключителна прецизност, ако се установи, че имотът е прехвърлян многократно през последната година или две. При такива ситуации се случва да има тежест към самия имот – например исков спор, дело, вписана искова молба, ипотека, възбрани от съдия-изпълнител за неплатени задължения към държавата и др. При много последователни прехвърляния на имота ако един човек е купил имота с тежест и го е продал – направената справка само върху последния собственик ще покаже, че върху имота няма никаква тежест. Това от своя страна крие много сериозни опасности с неприятни последици за купувачите. Същестуват и ситуации, при които първоначалният собственик е придобил имота на база договор за издръжка и гледане, по който към момента на продажбата не е осъществил задълженията си. При извършване на продажбата при тези условия купувачът ще придобие имота с тежест, без да е имал представа за нея. Ако преди покупко-продажбата на дадено жилище е имало вписана искова молба, за която купувачът не е разбрал и впоследствие делото бъде спечелено от ищеца, то извършената покупко-продажба ще бъде отменена, последният купувач ще отпадне като такъв, независимо, че е бил добросъвестен и „парите ще бъдат пропилени“. След съвсем краткия анализ до тук, се разбира, че от изключително значение при покупко-продажба на имот е да намерите добър брокер, да изберете уважаван нотариус и да потърсите адвокатска защита, допълнителният разход, за която би ви спестил изключително много неприятности, включително от финансов характер. Друг често срещан проблем е, когато нотариусът е пропуснал някой от съсобствениците на имота. Затова е добре да се разглеждат внимателно всички документи до суперфицията и да се обърне внимание на предоставянето дори на самото право на строеж, по силата на което строителят е построил сградата, в която се намира купуваният имот. Често тук изниква къпан – общинските органи издават непълни документи, като изключват някой от наследниците и това е пропуск от съществено значение, който може да доведе до значителни проблеми. Ако се затруднявате в проследяването на документацията задължително разчитайте на юридическа помощ от добър адвокат в имотните сделки.
Много хора, повлияни от заблужденията в обществото гледат на брокера като на панацея. Подхождайки по такъв начин, в желанието си да загърбят нелеките грижи при покупка или продажба на недвижим имот, те сами се поставят в рисковано положение да бъдат подведени, защото е очевидно, че универсални специалисти се срещат твърде рядко. Брокерът е просто посредник и неговата основна задача се свежда само до това да свърже продавача и купувача – да изясни желанията им, да представи възможностите пред тях и начините за осъществяването им. Ролята на брокера е да предложи на купувача подходящи варианти за реализиране на продажбата му, а на купувача – имот, който съответства на търсенето му и отговарящ на ценовия диапазон. Ако брокерът е наясно и знае за съществуването на някакви проблеми, той е длъжен да осведоми и двете страни по сделката, като предложи варианти за отстраняването им. Изключително предпазливи трябва да бъдем за брокери, които в стремежа си да не загубят клиент се „нагаждат“ към него и му спестяват неприятната истина, мислейки преди всичко за собствения си интерес от реализирането на сделката. Проблемите в подобна ситуация са неизбежни и е въпрос на време да се проявят.
Част от обстоятелствата, свързани с реализацията или покупката на недвижимо имущество е наличието или липсата и на други особености, които биха повлияли за пълноценното му и безпроблемно ползване, като например – особености в електрозахранването, водоподаването, отвеждането на отпадните води, сметосъбирането, снабдаването на района с различни стоки, достъпността на различни комуникации и услуги, особености на съседите – собственици и ползватели и проблеми от различно естество, които не винаги се забелязват при обикновен оглед. Обикновено хората разчитат на брокера, че е проучил имота и собствениците му и може да даде достоверна информация на кандидат-купувача. Но това почти никога не е точно така. Затова от съществено значение е да не се гласува изключително доверие дори и на най-добрия брокер. Както вече споменахме голяма част от въпросите при покупко-продажбите на недвижими имоти са от правно естество, затова е хубаво брокерът да ползва юрист при обследване на имотите, които предлага. Ако това наистина е така – поискайте пряк контакт с него, защото доста често при препредавне на информацията, особено в големи фирми с много продажби, съвсем неволно тя би могла да бъде изменена. Ако брокерът отговаря уклончиво или не ви предоставя връзка с юриста, с който работи това е ясен сигнал, че или трябва да го смените или да наемете адвокат, ако държите да закупите имота, предлаган от този посредник.
Брокерите следят за интересите и на двете страни по имотните сделки – и на купувач и на продавач, и в това няма нищо лошо. Но ако брокерът настоятелно се опитва да ви убеди, че присъствието на ваш юрист само би затруднило хода на сделката или открито възпрепятства присъствието му по време на преговори или изповядване на сделка – това може да е индикация за некоректно отношение или скрити проблеми.
Изисквайте винаги достоверна и изчерпателна информация и попитайте брокера си дали е уверен в данните, с които разполага.
Какво се случва ако посредникът, съзнателно или не, ни е излъгал или въвел в заблуждение? Носи ли отговорност той или агнецията?
Тук следва да се направи ясно разграничение между отговорността на физическите лица и тази на фирмите. Всеки един от нас, бил той и брокер, отговаря за личните си действия. Следователно ако с думи или действия брокерът ви ви е въвел в заблуждение на общо основание той носи и наказателна, и гражданска отговорност. Това значи, че може да бъде наказан и отделно да бъде удовлетворена вашата претенция за претътпени вреди. Отговорността на фирмата-посредник е съгласно законодателството и сключените договори. Затова не разчитайте само на устни уговорки. Необходимо е да подпишете писмен договор, чрез който при нужда да установите и докажете какви именно са били те.
При вече уредени представителни отношения, когато купувачът вече е спрял избора си на конкретно жилище, стигаме до момента на заплащането на т.нар стоп-капаро. Това е една сравнително ниска на фона на цента на имота сума, обикновено в рамките на няколко хиляди евро, а в някои случаи дори петстотин лева, при депозирането на която от страна на потенциален купувач, продавачът и респективно агнецията за недвижими имоти спира предлагането на имота на други потенциални купувачи. Инфорамцията, с която купувачът разполага на този етап обаче е изключително оскъдна. Което от своя страна води до това, че в един по-късен етап може да се окаже, че сделката не може изобщо да бъде извършена или поради трудности от различен характер може да бъде финализирана след месеци и с много усилия от страна на купувач и продавач. Точно за това е добре да дадете по-малка сума за стоп-капаро ако това е възможно във вашия случай. От съществено значение и в този случай е да се обърне особено внимание на документа, който се подписва при депозиране на стоп-капарото. Защото в него може да е записано, че кандидат-купувачът губи стоп-капарото дори в на пръв поглед абсурдни житейски ситуации като изискване на осигуряване на банково финансиране в нереалистични срокове и др. Сравнително честа практика е стоп-капарото да се дава в борй, но чисто законово погледнато и предвид, че капарото не е отделно плащане, а е част от общата покупна цена на недвижимия имот, капарото следва да бъде преведено по банков път, което способства за по-голяма сигурност на купувача.
След капарирането на даден имот, нека се спрем по-подробно на различните проверки, които задължително следва да бъдат извършени преди подписването на предварителен договор или нотариалното изповядване на сделката.
Имотният регистър е базата данни, която дава сведения за състоянието на недвижимите имоти, за правото на собственост върху тях или за друго законно вещно право. В регистъра се вписват не само актовете, с които се признава, прехвръля, изменя или прекратява право на собственост или друго вещно право връху недвижимите имоти, а също и възбраните върху тях. Главната цел на вписването е да гарантира сигурността в правния мир и гражданския оборот, неизменна част от който е собствеността върху недвижимости. От изключително значение е при предварителната проверка да се направи справка именно в имотния регистър за вписани възбрани. Следва да се направи проверка и за ипотеки, които тежат над апартамента. Хубаво би било проверките, които се извършват преди подписването на предварителен договор да се извършат отново и преди нотариалното изповядване на сделката, тъй като между тези два момента изминава един определен период от време, който понякога е доста дълъг, през който продавачът може да обремени имота или трети лица да предявят претенции спрямо него. Неизвършването на тези проверки може да доведе до сериозни проблеми, които купувачът не може да реши с години напред.
Обикновено следващият етап на развитието на продажбата е подписването на предварителен договор, при който няма прехърляне на собственост. Той е едно обещание за продажба и служи за внасяне на сигурност в отношенията купувач-продавач, тъй като периодът до изповядване на самата сделка пред нотариус обикновено отнема време за физическата подготовка на необходимите документи, през което време продавачът може да получи една доста по-висока оферта за имота си и да пренебрегне устните договорки с първия купувач. Но ако между тях има подписан предварителен договор, в който фигурират не леки санкции на подобни действия – продавачът едва ли би имал подобно увреждащо поведение. В периода до нотариалното изповядавне на сделката е необходимо да бъдат събрани редица документи, които се издават от различни институции. Правилно събрания набор от документи е условие за изповядване на сделката пред нотариуса, в района, на който се намира имота. Нотариалното поризводство е свръзано с редица разходи, нотариални такси, местни данъци и такси и др. Важно е да се спомене, че при липса на друга уговрока разходите по прехъврлянето се поемат от двете страни по равно. В деня на изповядване на сделката нотариусът предствя нотариалния акт в службата по вписванията по местонахождение на недвижимия имот. Съдията по вписванията разпорежда вписване на акта в Имотния регистър, което гарантира купувача при евентуални претенции от трети лица.
В заключение можем да обощим основните клопки, които дебнат при реализирането на сделки с недвижими имоти.
- На първо и най-важно място е извършването на щателна проверка относно собствеността. Проверете и чия е земята под закупувания имот. По принцип при закупуването на имот вие получавате идеални части и от парцела под него, но това не винаги е така. Понякога земята може да е общинска или да е останала в ръцете на инвеститора. Извършването на тази проверка е от изключително значение, защото при тези случаи вие ставате собственик само на недвижимия имот, който купувате без земята под него. При определени обстоятелства като земетресение или пожар например, този имот може да се окаже несъществуващ, а вие лишен от имущество. Това са рискове, които си струва да избегнете.
- Най-големите опасности при ремонти и строителни дейности са те да се окажат незаконни. При такива дейности е необходимо строително разрешение или тяхното съгласуване с компетентните органи. Много често, особено в по-старите жилища, се извършват конструктивни промени, които са забранени от закона. Проблеми при такива случаи могат да възникнат при издаване на пазарна оценка на имота или на по-късен етап – с някой от съседите, които могат да подадат жалба срещу вас като вече нов собственик, независимо, че не вие сте ги осъществил. Поради това изисквайте пълната документация по отношение на разрешителното/разрешенията за стореж и прилежащата документация. В случай, че между нея и това, което виждате на практика има разминавания, по-добре намерете друг имот или обяснете на собственика, че искате да узакони имота в този му вид.
- Един от най-опасните капани, но за щастие чисто документално лесно уловим е капанът с тежестите. Изисквайте удостоверение за тежести от собственика и проверете автентичността му и валидността му към датата на сделката.
- Проверете регулациите, статутите и етапите на строителството. Проверете статута на земята и дали той позволява строителство. Проверявайте дали имотите са със завръшена степен с цялата необходима документация и издаден документ за годността за ползване – акт 16.
- Изисквайте всички документи на сградата – електически и ВИК мрежи. Проверете състоянието им преди покупката – в случай на нужда вкарайте клауза в договра за тяхното подновяване/възстановяване за сметка на първия собственик. Изисквайте технически паспрот или енергиен сертификат, ако обекта има такива.
- Говорете с потенциалните си нови съседи преди покупката. Огледайте района и разпитайте хората дори от съседните сгради. Преценете цялостната картина и решете дали това е най-правилното решение.
Покупката на дом не е никак лека, но ако подготвите всичко, знаейки за повечето подводни камъни, които можете да срещнете, всичко ще е по-лесно. Ще се настаните в мечтания дом бързо и без стрес.
Ако вземете под внимание всички тези съвети ще си спестите не само ненужни стрес и напрежение, породени от възникнални впоследствие проблеми, а дори и не малки парични суми. От финансова гледна точка, с правилния подход и проучвания, всеки може да спести около 1,5% до 3% от продажната цена, умело избягвайки плащането на ненужни брокерски услуги. Извършването на описаните в статията проверки, ви гарантира избягването на последващи съдебни спорове и спестяване на разходите, свързани с тях. Подсигурете инвестицията и вложените пари в имота, чрез правилно проучване и работа единствено с професионалисти. Изберете добър адвокат, занимаващ се с имотни сделки, който ще извърши всички необходими проверки и ще финализира покупко-продажбата на сравнително ниска тарифа. Водещ акт при определяне на адвокатските хонорари е Наредба 1 за минималните размери на адвокатските възнаграждения.